[임종열이 간다! 부동산 가이드]변화무쌍한 시카고날씨와 HOA 관리비

[부동산 전문인 : 임종열]

시카고의 봄, 여름은 참 아름답지만, 집을 가진 홈오너들에게 시카고의 겨울은 그야말로 '시험대'와 같습니다. 매년 반복되는 매서운 한파와 폭설, 그리고 봄,여름철의 장마는 주택 외벽과 지붕, 도로를 사정없이 갉아먹습니다.

이 때문에 시카고 인근(Arlington Heights, Glenview 등)에서 타운하우스나 콘도 매매를 진행하다 보면, 바이어들이 가장 먼저 눈여겨보는 조건 중 하나가 바로 HOA(주택소유자협회) 관리비입니다. 매달 고정적으로 나가는 수백 달러의 비용이 아깝다 보니, 무조건 관리비가 낮게 책정된 단지만 골라 달라는 바이어분들을 자주 만납니다.

하지만 시카고 현장에서 수많은 거래를 조율해 온 전문가로서 단언컨대, "시카고에서 HOA 관리비가 지나치게 낮다는 것은 축복이 아니라 시한폭탄일 수 있습니다."

1. 폭설 한 번에 무너지는 재정, '특별 분담금(Special Assessment)'의 공포

단독주택이라면 겨울철 폭설이 내렸을 때 드라이브웨이 제설 작업을 직접 하거나 사람을 사야 합니다. 콘도나 타운하우스는 HOA가 이 비용을 책임집니다. 그런데 시카고의 유별난 폭설로 제설 비용이 예산을 초과하면 어떻게 될까요? 관리비가 간당간당하게 낮았던 단지들은 당장 봄철 조경 관리나 외벽 페인트 칠할 돈이 없어집니다.

더 큰 문제는 지붕(Roofing)입니다. 겨울철 쌓인 눈이 녹고 얼기를 반복하면서 발생하는 '아이스 댐(Ice Damming)' 현상으로 지붕이 상하면, 몇 년 뒤 단지 전체의 지붕을 통째로 갈아야 합니다. 평소 관리비를 아끼느라 예비비(Reserve Fund)를 모아두지 않은 부실한 HOA는 결국 각 세대당 수천에서 수만 달러에 달하는 '특별 분담금(Special Assessment)' 고지서를 날리게 됩니다. 매달 50달러 아끼려다 한 번에 1~2만 달러짜리 폭탄을 맞는 셈입니다.

2. 단지의 첫인상이 곧 내 집의 '라벨(몸값)'

시카고 지역의 주택들은 기후 특성상 정기적인 외벽 사이딩 보수, 드라이브웨이 아스팔트 재포장(Sealcoating)이 필수적입니다.

관리비가 턱없이 부족한 단지들은 당장 눈에 보이지 않는 건물 유지보수를 미루기 시작합니다. 단지 진입로의 아스팔트가 움푹 패여 있고, 공동 수영장은 관리가 안 돼 방치되어 있으며, 외벽 페인트가 벗겨져 있다면 어떨까요? 아무리 내 집 내부를 수만 달러 들여 최고급으로 리모델링했더라도, 단지 전체가 낙후되면 바이어들은 발길을 돌립니다. 적정한 HOA fee는 내 자산 가치를 든든하게 지켜주는 '방파제'입니다.

3. 모기지 은행의 거절 서한, "이 단지는 융자 불가입니다"

많은 바이어가 놓치는 가장 치명적인 부분은 바로 '은행 융자(Mortgage)'입니다. 미국 모기지 은행들은 바이어의 재정 상태만 보지 않습니다. 해당 단지 HOA의 재무제표와 예비비 적립 실사 보고서(Reserve Study)를 현미경 보듯 검토합니다.

지나치게 낮은 관리비 탓에 HOA가 매달 적자를 내고 있거나, 비상 예비비 통장이 텅 빌 경우, 은행은 이 단지를 위험 자산인 'Non-Warrantable Condo'로 분류합니다. 이렇게 되면 일반적인 컨벤셔널 융자가 전면 거부됩니다. 융자가 막힌 단지는 나중에 내가 집을 팔고 나가고 싶어도 새로운 바이어가 융자를 받지 못해 집을 팔 수 없는 끔찍한 가치 하락을 겪게 됩니다.

시카고 스마트 바이어를 위한 HOA 핵심 체크리스트

콘도나 타운하우스 쇼잉을 다니실 때는 눈에 보이는 인테리어에만 현혹되지 마시고, 에스크로 오픈 후 전달받는 HOA Document(Resale Package)에서 다음 세 가지를 반드시 확인하셔야 합니다.

• 예비비(Reserve Fund)의 건강도: 대형 공사를 감당할 만큼 충분한 저축 잔고가 있는가?
• 회의록(HOA Minutes) 뒤져보기: 최근 1년 내 소유주들 사이에서 특별 분담금(Special Assessment)이나 소송(Litigation) 이슈가 오고 갔는지 확인해야 합니다.
• 시카고 기후 대비 상태: 겨울철 제설(Snow Removal) 계약과 루핑 보수 계획이 명확히 수립되어 있는가?

HOA fee는 '지출'이 아니라 '공동 저축'입니다

단독주택을 사도 지붕을 고치고 잔디를 깎기 위해 매달 일정 금액을 마음속으로 저축해야 합니다. 콘도나 타운하우스의 HOA 관리비는 그 비용을 이웃들과 합리적으로 분담하여 안전한 신용 계좌에 미리 묻어두는 '공동 자산 관리 보험'과 같습니다.

겨울이 길고 혹독한 시카고일수록, 재정이 탄탄하고 관리가 철저한 HOA를 고르는 것이 곧 내 집의 가치를 가장 확실하게 방어하는 길입니다. 매달 찍히는 관리비의 액수만 보고 발걸음을 돌리기 전에, 그 HOA가 얼마나 건강하게 내 자산을 지켜주고 있는지 저와 함께 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다.

임종열 (John Lim / 임종열이 간다)

• The LimHill Team 대표 (Baird & Warner)
• 시카고 교차로 부동산 전문 칼럼니스트

전직 아나운서의 신뢰와 27년 시카고 생활의 노하우로 보답합니다.

궁금한 점 있으시면 언제든지 상담해 드립니다

The Lim Hill Team – John Lim & Sooji Hill

Commercial Property Management / Realtor