[임종열이 간다! 부동산 가이드]AS-IS 현재 상태 그대로

Jul 15, 2026 - 09:19

[부동산 전문인 : 임종열]

시카고 교차로 독자 여러분, 안녕하십니까. 임종열입니다.

미국에서 부동산 거래를 진행하다 보면 계약서 양식에서 가장 흔하게 마주치면서도, 동시에 가장 많은 오해를 불러일으키는 단어가 있습니다. 바로 ‘AS-IS(현재 상태 그대로)’라는 조항입니다.

셀러는 이 조항을 일종의 ‘법적 면책특권’으로 오해하여 안심하고, 바이어는 ‘눈에 보이지 않는 심각한 하자가 숨겨져 있을 것’이라는 막연한 불안감에 거래 자체를 주저하곤 합니다. 그러나 현장에서 수많은 거래를 조율해 온 전문가의 시각에서 볼 때, AS-IS는 결코 책임을 회피하기 위한 도구가 아닙니다. 오히려 ‘투명성’과 ‘법적 고지 의무’를 전제로 하는 가장 정교한 거래 방식입니다.

오늘 칼럼을 통해 AS-IS 거래에서 셀러와 바이어가 반드시 숙지해야 할 본질적인 세 가지 원칙을 지적으로 짚어보고자 합니다.

‘고지 의무(Disclosure)’는 면제되지 않습니다

AS-IS 조항이 셀러의 수리 의무를 면제해 줄 수는 있어도, ‘알고 있는 사실을 밝혀야 하는 고지 의무’까지 면제해 주는 것은 절대 아닙니다.

과거에 지붕 누수가 있어 수리했던 경험이 있거나, 혹은 현재 지하실에 간헐적인 습기 문제가 있다는 사실을 인지하고 있다면 이는 반드시 문서(Property Disclosure)를 통해 바이어에게 투명하게 전달되어야 합니다. 만약 이를 인지하고도 고의로 은폐한 채 AS-IS 조건만을 내세워 매매를 마쳤다면, 이는 추후 엄중한 법적 소송(Misrepresentation)으로 이어질 수 있습니다.

부동산 거래에서 가장 현명한 전략은 ‘정직’입니다. 셀러가 아는 것은 투명하게 밝히고, 모르는 것은 모른다고 확답하는 것이 향후 발생할 수 있는 수만 달러의 법적 리스크를 미연에 방지하는 가장 품격 있는 방법입니다.

미숙한 수리보다는 ‘크레딧(Credit)’의 지혜를 발휘하십시오

간혹 외관상 명확한 결함(예를 들어 노후된 펜스나 데크의 파손)을 감추기 위해, 셀러가 비전문가를 고용해 임시방편으로 수리한 후 매물을 내놓는 경우가 있습니다. 하지만 미숙한 임시 수리는 오히려 바이어의 불신을 키우는 악수가 되기 쉽습니다.

이럴 때는 차라리 객관적인 수리 비용을 산정하여 바이어에게 그만큼의 에스크로 크레딧(Closing Cost Credit)을 제안하는 것이 훨씬 지혜로운 접근입니다. 바이어 역시 검증되지 않은 셀러의 수리 결과물보다는, 본인이 원하는 전문 업체를 선정해 완벽하게 시공할 수 있는 재정적 보상을 훨씬 더 선호하기 때문입니다.

AS-IS 조건에서도 ‘바이어의 알 권리’는 보장됩니다

바이어의 입장에서도 AS-IS라는 단어에 지레 겁을 먹고 좋은 매물을 포기할 필요가 없습니다. 계약서에 AS-IS 조항이 포함되어 있더라도, 바이어에게는 여전히 ‘홈 인스펙션(Home Inspection)’을 통해 집의 실질적인 상태를 진단할 권리가 주어집니다.

인스펙션 결과 건물의 구조적 결함이나 안전에 직결되는 치명적인 하자가 발견된다면, 계약서 상의 조건과 관계없이 셀러에게 재협상을 요구하거나 계약을 원만하게 해지(Cancellation)할 수 있는 법적 안전장치가 존재합니다. 따라서 두려워하기보다는 전문가를 통해 집의 정확한 팩트를 파악하는 것이 우선입니다.

임종열의 제언: 홈 워런티(Home Warranty)라는 아름다운 마무리

인간의 예측을 벗어나는 것이 부동산입니다. 셀러가 거주할 때는 아무런 징후가 없던 공조 시스템(HVAC)이나 워터 히터가, 공교롭게도 바이어가 이주하자마자 고장 나는 곤란한 상황이 종종 발생합니다.

이러한 예기치 못한 갈등을 우아하게 해결할 수 있는 방법이 바로 ‘홈 워런티(Home Warranty) 보험’입니다.

셀러가 바이어를 위해 1년 기간의 홈 워런티(통상 1,000달러 미만)를 구매해 제공하면, 이주 후 발생하는 주요 가전 및 플러밍 고장에 대해 보험 처리가 가능해집니다. 이는 셀러에게는 거래 후의 심리적 해방감을, 바이어에게는 새로운 보금자리에 대한 안전보장(Peace of Mind)을 선사하는 가장 신사적인 마무리가 될 것입니다.

진정한 AS-IS 거래란 책임을 덮어두는 행위가 아니라, **"내가 아는 모든 진실을 공유했으니, 이제 객관적인 판단은 당신의 몫입니다"**라는 성숙한 신뢰의 계약입니다. 속이지 않는 셀러의 당당함과, 철저히 검증하는 바이어의 현명함이 만날 때 가장 성공적인 거래가 완성됩니다.

언제나 교차로 독자 여러분의 안전하고 품격 있는 자산 관리를 응원합니다. 대단히 감사합니다.

임종열 (John Lim / 임종열이 간다)