[임종열이 간다! 부동산 가이드]인컴유닛의 매력 내 집에 살면서 월세까지 받는다?

[부동산 전문인 : 임종열]

부동산 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다.

“집을 사면서 임대수익도 얻을 수 있는 방법이 있습니까?”

저는 그럴 때 2~4유닛 인컴 프로퍼티(Income Property)​를 한번 살펴보라고 말씀드립니다.

특히 시카고와 서버브에서는 듀플렉스, 트리플렉스 같은 소규모 멀티유닛 주택이 단순한 투자상품을 넘어 ‘내가 살면서 다른 유닛의 렌트로 주거비를 보조받는 구조’​를 만들 수 있기 때문입니다.

예를 들어 2유닛 주택을 구입해 한 유닛에는 내가 살고 다른 한 유닛을 임대한다고 생각해 보십시오. 세입자에게서 들어오는 렌트가 모기지와 재산세, 보험 등의 부담을 일부 줄여준다면 일반 단독주택과는 전혀 다른 자산 형성 구조가 만들어집니다.

내가 사는 집이 동시에 나를 위해 돈을 벌어주는 것입니다.

하지만 여기서 중요한 것이 있습니다.

렌트가 많다고 좋은 투자는 아니다

인컴유닛을 볼 때 가장 흔한 실수는 “월세가 얼마 나오는가?”만 보는 것입니다.

진짜 중요한 것은 “그래서 실제로 얼마가 남는가?”​입니다.

총 렌트수입에서 재산세, 보험, 수리비, 관리비, 공실 등을 빼야 실제 수익성을 판단할 수 있습니다.

특히 기존 세입자가 있는 매물이라면 임대차계약서와 Tenant Estoppel 등을 통해 광고에 적힌 렌트가 실제 수입과 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.

부동산 투자에서 숫자는 중요합니다.

하지만 숫자보다 더 중요한 것은 그 숫자의 출처입니다.

Cap Rate가 높으면 무조건 좋은가?

인컴 프로퍼티를 분석할 때 자주 등장하는 것이 NOI(Net Operating Income)​와 Cap Rate(Capitalization Rate)​입니다.

간단히 말하면 NOI는 부동산에서 운영비를 제외하고 만들어내는 순영업소득이고, Cap Rate는 이 NOI를 매입가격과 비교해 투자수익성을 판단하는 지표입니다.

예를 들어 연간 NOI가 $36,000이고 매입가격이 $600,000이라면 단순 계산상 Cap Rate는 6%입니다.

그렇다고 7%가 6%보다 무조건 좋은 것은 아닙니다.

높은 수익률 뒤에는 오래된 건물, 높은 수리비, 불안정한 임대수요 같은 위험이 숨어 있을 수 있습니다.

반대로 수익률은 조금 낮더라도 좋은 위치, 안정적인 세입자, 관리상태, 향후 가치상승 가능성​을 갖춘 매물이 장기적으로 더 좋은 투자가 될 수도 있습니다.

결국 부동산은 수익률 하나가 아니라 수익률과 위험, 미래가치를 함께 봐야 합니다.

시카고에서는 세금과 건물 상태가 핵심

시카고와 서버브에서 인컴유닛을 구입한다면 Property Tax와 건물 유지비를 반드시 따져야 합니다.

같은 렌트수입을 올리는 두 건물이라도 재산세, 보험료, 지붕·보일러·배관 등의 유지비에 따라 실제 투자수익은 크게 달라질 수 있습니다.

그래서 저는 바이어분들에게 이렇게 묻습니다.

“월세가 얼마입니까?”보다 “1년 지나고 실제로 얼마가 남습니까?”

이 질문이 훨씬 중요합니다.

작은 인컴유닛에서 시작하는 자산 만들기

인컴유닛의 또 다른 장점은 장기적인 자산증식 전략과 연결할 수 있다는 것입니다.

자산가치가 상승한 뒤 더 큰 투자용 부동산으로 이동하는 과정에서 일정 요건을 충족하면 1031 Exchange를 통해 양도차익에 대한 세금 납부를 연기하는 전략도 검토할 수 있습니다. 다만 이는 세법상 여러 요건이 있으므로 CPA나 세무 전문가의 사전 검토가 필요합니다.

결국 인컴유닛은 단순히 “월세 받는 집”이 아닙니다.

현금흐름을 만들고, 그 현금흐름을 통해 자산을 키워가는 하나의 부동산 전략​입니다.

시카고와 서버브에는 단독주택만 있는 것이 아닙니다.

내가 살면서 한쪽에서는 렌트가 들어오고, 시간이 지나면서 자산가치까지 쌓이는 집.

어쩌면 첫 번째 투자부동산은 24unit 아파트가 아니라 내가 직접 살 수 있는 작은 듀플렉스 한 채일지도 모릅니다.

부동산에서 중요한 것은 무조건 비싼 집을 사는 것이 아닙니다.

얼마를 주고 사느냐, 그리고 그 집이 나에게 얼마를 벌어주느냐.

저는 현장에서 늘 이 두 가지를 함께 보시라고 말씀드립니다.

임종열이 현장에서 만나는 부동산의 답은 의외로 단순합니다.

“집을 사는 것에서 끝내지 말고, 그 집이 나를 위해 일하게 하십시오.”

임종열 (John Lim / 임종열이 간다)

• The LimHill Team 대표 (Baird & Warner)
• 시카고 교차로 부동산 전문 칼럼니스트

전직 아나운서의 신뢰와 27년 시카고 생활의 노하우로 보답합니다.

궁금한 점 있으시면 언제든지 상담해 드립니다

The Lim Hill Team – John Lim & Sooji Hill

Commercial Property Management / Realtor